Contratos de obra
Ajuste alzado
Precio total cerrado: el constructor se compromete a terminar la obra por un monto fijo, aunque gaste más.
- Ajuste alzado
Paga el comitente
$ 100.000.000
Pone el constructor
$ 26.500.000
- Unidad de medida
Paga el comitente
$ 110.000.000
Pone el constructor
$ 16.500.000
- Administración
Paga el comitente
$ 139.150.000
Le queda al constructor
$ 12.650.000
Los tres sistemas
| Cómo se fija el precio | Quién asume el riesgo | Cuándo conviene | |
|---|---|---|---|
| Ajuste alzado | Un monto total por toda la obra | El constructor, en cantidades y precios | Proyecto cerrado y bien definido |
| Unidad de medida | Un precio por unidad (m², m³, ml) por lo que se mide | Cantidades, el comitente; precios, el constructor | Cantidades difíciles de saber de antemano |
| Administración | Gastos reales más honorarios | El comitente, en todo | Reformas o proyectos que cambian sobre la marcha |
Ajuste alzado absoluto y relativo
Absoluto: el precio no se mueve aunque cambien las cantidades. Relativo: el precio es cerrado, pero las cantidades que se agregan o se sacan del proyecto se pagan aparte; es lo habitual en obra pública.
Para actualizar un precio cerrado por inflación se usa el índice CAC (con la calculadora de ajuste CAC), y el avance se cobra con certificados de avance de obra.
Preguntas frecuentes
¿Qué dice el Código Civil y Comercial?
El artículo 1262 dice que la obra puede contratarse por ajuste alzado (también llamado retribución global), por unidad de medida, por coste y costas o por otro sistema que acuerden las partes. Si el contrato no dice nada, se presume que es por ajuste alzado.
¿Se puede ajustar el precio por inflación en ajuste alzado?
Sí, si el contrato pacta un índice, por ejemplo el índice CAC. El precio sigue cerrado en cantidades, pero cada cuota o certificado se actualiza por el índice.
¿Qué pasa si el comitente pide cambios?
Se pagan aparte, como adicionales. El artículo 1264 dice que el contratista no puede cambiar el proyecto sin autorización escrita del comitente, y el 1265 que, si no se ponen de acuerdo en el precio de los cambios, lo fija un juez.
¿Qué es la obra por administración?
Es el sistema de coste y costas: el comitente paga los gastos reales de la obra (materiales, mano de obra y demás) más los honorarios de quien la dirige, que suelen ser un porcentaje de esos gastos.
Precio cerrado o administración, cada obra con el suyo
Precio cerrado: certificados contra el contrato o cuotas, con ajuste por índice. Administración: rendición de gastos con tus honorarios.
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